Se é proprietário este artigo interessa-lhe. Saiba quando está sujeito ao pagamento de mais valias no alojamento local e o que pode fazer para evitá-lo.
Com a procura turística a crescer em Portugal, este negócio parecia ser uma galinha de ovos de ouro. Bastava que tivesse uma moradia ou apartamento e poderia pô-lo a render através do aluguer a turistas.
No entanto, se mudar de ideias e desistir do negócio, pode ver-se a braços com uma despesa da qual não estava nada à espera. Saiba, por isso, quando há lugar ao pagamento de mais valias no alojamento local e o que pode fazer para evitá-lo.
MAIS-VALIAS NO ALOJAMENTO LOCAL
Quando é que o proprietário tem que pagar?
O proprietário tem que pagar mais valias no momento em que desafete o imóvel da atividade de alojamento local (AL), ou seja, quando desiste de alugá-lo a turistas. E isso acontece mesmo que não haja lugar à venda do imóvel.
Quando um imóvel é afeto ao alojamento local, é apurado o seu valor de mercado. O mesmo acontece quando a exploração termina. Nesse momento, o proprietário fica sujeito ao pagamento de impostos sobre 95% da diferença entre um valor de mercado e o outro.
A tributação de mais valias no alojamento local não é imediata
Quando não se conhece a legislação, um dos fatores que gera mais confusão e
dúvidas, é o facto de o proprietário só tomar conhecimento que paga mais valias no momento em que preenche a declaração de IRS.
Tal acontece porque o pagamento da mais valia não é imediato. Apenas ocorre quando há desafetação do imóvel da atividade de alojamento local, ou seja, quando o proprietário desiste deste negócio, mesmo que o faça para morar naquela casa e não para vender.
Nessa situação, a casa é retirada da atividade profissional e reafetada ao uso pessoal, o que tem implicações fiscais, como veremos adiante.
Como se processa a afetação do imóvel para o alojamento local?
Para publicitar um imóvel nas plataformas de alojamento local, tem que seguir as normas previstas no Decreto-Lei 128/2014.
O alojamento local é uma atividade empresarial classificada como prestação de serviços. Para isso o imóvel é afetado à nova atividade, saindo da esfera pessoal do proprietário.
Esta afetação tem de ser comunicada às finanças através do Anexo B (regime simplificado) ou no Anexo C (regime de contabilidade organizada) da Declaração de IRS. Nessa data é apurado o valor de mercado do imóvel, que é determinante para o apuramento da mais-valia.
COMO É CALCULADA A MAIS VALIA?
A mais valias no alojamento local são calculadas em dois momentos.
A primeira mais-valia é tributada na categoria G e considerada em 50% do seu valor, aquando da afetação do imóvel à atividade de alojamento local. Como já foi referido, esta mais valia não dá origem imediata ao pagamento de imposto.
Já no momento da desafetação do imóvel daquela atividade, e para o cálculo da segunda mais valia, é considerado 95% do valor, dado que são aplicadas as regras da categoria B em sede de IRS.
Vejamos de seguida estes dois momentos em maior detalhe.
Afetação do imóvel (primeiro momento)
No momento da afetação do imóvel ao alojamento local, é calculada a diferença entre o seu preço de aquisição e o seu valor de mercado no momento da afetação.
Se essa diferença for positiva resulta uma mais-valia, tributada em sede de IRS na categoria G (mais valias e outros incrementos patrimoniais), às taxas progressivas sobre 50% do seu valor.
No entanto, esta mais-valia, calculada no momento da afetação, fica suspensa. Só é declarada e gera efeitos no ano da desafetação do imóvel da atividade.
Desafetação do imóvel (segundo momento)
Se desistir do imóvel ou precisar dele para viver ou realizar dinheiro, ou seja, se o desafetar da atividade do alojamento local, esta ação conduz ao apuramento de uma mais-valia caso o valor de mercado do imóvel à data da afetação seja inferior ao seu valor à data em que seja desafetado.
Esta mais valia será tributada nos termos da Categoria B (rendimentos empresariais). Nesta situação a mais valia será tributada às taxas progressivas (ou à taxa de 25% quando auferida por não residente) sobre 95% do seu valor.
Exemplo
Por exemplo, se tiver um apartamento avaliado em 100 mil euros e, quando o retira dessa atividade, o valor for superior, por exemplo, 200 mil euros, terá que pagar imposto sobre a mais-valia gerada por essa diferença. Esta mais-valia fiscal é independente da existente no momento da afetação dos bens imóveis à atividade.
É POSSÍVEL EVITAR PAGAR MAIS VALIAS?
Sim. Pode evitar o pagamento de mais valias no alojamento local optando pelas regras de tributação da categoria F (rendas) em sede de IRS, ou seja, pela tributação autónoma.
A taxa de tributação autónoma é 28%. No entanto, terá que fazer contas pois este regime pode sair mais caro que o regime de tributação da categoria B (que considera 35% dos rendimentos).
Outra alternativa para não ter que pagar mais valias pode ser optar por arrendar o imóvel para habitação.
Vai vender a casa afeta ao alojamento local?
Se vender o imóvel que estava afeto ao alojamento local e reinvestir o valor das mais-valias na compra de uma habitação própria e permanente, não terá que pagar impostos sobre as mais valias geradas com o alojamento local.
ESTEJA SEMPRE BEM INFORMADO
A aplicação de mais valias nos imóveis afetos ao alojamento local quando saem da esfera dessa atividade empresarial, pode sair-lhe caro.
Para evitar surpresas desagradáveis, se tem ou pretende ter imóveis para alojamento local, esteja a par da legislação e procure informação adicional.
O sítio na Internet da ALEP – Associação do Alojamento Local em Portugal, poderá ser útil para esclarecer as suas dúvidas e evitar desequilíbrios no orçamento familiar.
Para mais informações contacte-nos aqui.
Texto elaborado a 10 de Outubro de 2019 por E-Konomista.
