Se é proprietário este artigo interessa-lhe. Saiba quando está sujeito ao pagamento de mais valias no alojamento local e o que pode fazer para evitá-lo.
Com a procura turística a crescer em Portugal, este negócio do Alojamento Local parecia ser uma galinha de ovos de ouro. Bastava que tivesse uma moradia ou apartamento e poderia pô-lo a render através do aluguer a turistas.
No entanto, se mudar de ideias e desistir do negócio, pode ver-se a braços com uma despesa da qual não estava nada à espera. Saiba, por isso, quando há lugar ao pagamento de mais valias no alojamento local e o que pode fazer para evitá-lo.
MAIS-VALIAS NO ALOJAMENTO LOCAL
Quando é que o proprietário tem que pagar?
O proprietário tem que pagar mais valias no momento em que desafete o imóvel da atividade de alojamento local (AL), ou seja, quando desiste de alugá-lo a turistas. E isso acontece mesmo que não haja lugar à venda do imóvel.
Quando um imóvel é afeto ao alojamento local, é apurado o seu valor de mercado. O mesmo acontece quando a exploração termina. Nesse momento, o proprietário fica sujeito ao pagamento de impostos sobre 95% da diferença entre um valor de mercado e o outro.
A tributação de mais valias no alojamento local não é imediata
Quando não se conhece a legislação, um dos fatores que gera mais confusão e dúvidas, é o facto de o proprietário só tomar conhecimento que paga mais valias no momento em que preenche a declaração de IRS.
Tal acontece porque o pagamento da mais valia não é imediato. Apenas ocorre quando há desafetação do imóvel da atividade de alojamento local, ou seja, quando o proprietário desiste deste negócio, mesmo que o faça para morar naquela casa e não para vender.
Nessa situação, a casa é retirada da atividade profissional e reafetada ao uso pessoal, o que tem implicações fiscais, como veremos adiante.
Como se processa a afetação do imóvel para o alojamento local?
Para publicitar um imóvel nas plataformas de alojamento local, tem que seguir as normas previstas no Decreto-Lei 128/2014.
O alojamento local é uma atividade empresarial classificada como prestação de serviços. Para isso o imóvel é afetado à nova atividade, saindo da esfera pessoal do proprietário.
Esta afetação tem de ser comunicada às finanças através do Anexo B (regime simplificado) ou no Anexo C (regime de contabilidade organizada) da Declaração de IRS. Nessa data é apurado o valor de mercado do imóvel, que é determinante para o apuramento da mais-valia.
COMO É CALCULADA A MAIS VALIA?
A mais valias no alojamento local são calculadas em dois momentos.
A primeira mais-valia é tributada na categoria G e considerada em 50% do seu valor, aquando da afetação do imóvel à atividade de alojamento local. Como já foi referido, esta mais valia não dá origem imediata ao pagamento de imposto.
Já no momento da desafetação do imóvel daquela atividade, e para o cálculo da segunda mais valia, é considerado 95% do valor, dado que são aplicadas as regras da categoria B em sede de IRS.
Vejamos de seguida estes dois momentos em maior detalhe.
Afetação do imóvel (primeiro momento)
No momento da afetação do imóvel ao alojamento local, é calculada a diferença entre o seu preço de aquisição e o seu valor de mercado no momento da afetação.
Se essa diferença for positiva resulta uma mais-valia, tributada em sede de IRS na categoria G (mais valias e outros incrementos patrimoniais), às taxas progressivas sobre 50% do seu valor.
No entanto, esta mais-valia, calculada no momento da afetação, fica suspensa. Só é declarada e gera efeitos no ano da desafetação do imóvel da atividade.
Desafetação do imóvel (segundo momento)
Se desistir do imóvel ou precisar dele para viver ou realizar dinheiro, ou seja, se o desafetar da atividade do alojamento local, esta ação conduz ao apuramento de uma mais-valia caso o valor de mercado do imóvel à data da afetação seja inferior ao seu valor à data em que seja desafetado.
Esta mais valia será tributada nos termos da Categoria B (rendimentos empresariais). Nesta situação a mais valia será tributada às taxas progressivas (ou à taxa de 25% quando auferida por não residente) sobre 95% do seu valor.
Exemplo
Por exemplo, se tiver um apartamento avaliado em 100 mil euros e, quando o retira dessa atividade, o valor for superior, por exemplo, 200 mil euros, terá que pagar imposto sobre a mais-valia gerada por essa diferença. Esta mais-valia fiscal é independente da existente no momento da afetação dos bens imóveis à atividade.
É POSSÍVEL EVITAR PAGAR MAIS VALIAS?
Sim. Pode evitar o pagamento de mais valias no alojamento local optando pelas regras de tributação da categoria F (rendas) em sede de IRS, ou seja, pela tributação autónoma.
A taxa de tributação autónoma é 28%. No entanto, terá que fazer contas pois este regime pode sair mais caro que o regime de tributação da categoria B (que considera 35% dos rendimentos).
Outra alternativa para não ter que pagar mais valias pode ser optar por arrendar o imóvel para habitação.
Vai vender a casa afeta ao alojamento local?
Se vender o imóvel que estava afeto ao alojamento local e reinvestir o valor das mais-valias na compra de uma habitação própria e permanente, não terá que pagar impostos sobre as mais valias geradas com o alojamento local.
ESTEJA SEMPRE BEM INFORMADO
A aplicação de mais valias nos imóveis afetos ao alojamento local quando saem da esfera dessa atividade empresarial, pode sair-lhe caro.
Para evitar surpresas desagradáveis, se tem ou pretende ter imóveis para alojamento local, esteja a par da legislação e procure informação adicional.
O sítio na Internet da ALEP – Associação do Alojamento Local em Portugal, poderá ser útil para esclarecer as suas dúvidas e evitar desequilíbrios no orçamento familiar.
Qualquer dúvida ou questão, não hesite em contactar-nos!
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A informação apresentada neste artigo não é vinculativa e não substitui a consulta completa dos documentos e legislação relevantes sobre o tema abordado.
Quem é a CONTAREA – GESTÃO E CONTABILIDADE
A Contarea – Gestão e Contabilidade, instituição de renome na área dos serviços de Contabilidade, Fiscalidade, Recursos Humanos, Gestão Administrativa, Consultoria de Gestão, Projetos De Investimento e Apoios, Apoio ao Empreendedorismo, Bpo/Outsourcing e Auditoria, tem a sua sede em Famalicão desde 2001. Distingue-se por possuir uma carteira vasta e diversificada, estendendo os seus serviços por todo Portugal, com especial incidência nos concelhos de Famalicão, Braga, Santo Tirso, Trofa, Barcelos, Felgueiras, Maia, Valongo, Vila do Conde, Póvoa do Varzim, Esposende, Porto, Guimarães, Fafe, Vizela, Matosinhos, Valongo e Paredes.
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Texto elaborado a 10 de Outubro de 2019 por E-Konomista.
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