Entenda como calcular as mais-valias de imóveis adquiridos antes de 1989 e quais são as implicações fiscais em sede de IRS
Os imóveis adquiridos antes de 1989 estão sujeitos a regras especiais no apuramento de mais-valias em sede de IRS. Estas regras diferem significativamente das aplicáveis aos imóveis comprados após essa data. Neste artigo, explicamos o regime fiscal aplicável, os critérios de exclusão e as obrigações declarativas dos contribuintes.
Isenção de IRS para Imóveis Anteriores a 1989
Nos termos do n.º 5 do artigo 10.º do Código do IRS, os imóveis adquiridos antes de 1 de janeiro de 1989 não estão sujeitos a tributação de mais-valias, exceto se estiverem integrados no ativo de uma empresa ou se tiverem sido objeto de afetação à atividade empresarial ou profissional.
Ou seja, para efeitos de IRS, não há lugar a imposto sobre o ganho obtido com a venda de um imóvel adquirido antes de 1989, desde que tenha sido mantido no património pessoal.
Situações que Eliminam a Isenção
Há, no entanto, situações em que esta isenção pode ser anulada, nomeadamente:
- Se o imóvel tiver sido afetado à atividade empresarial ou profissional, mesmo que temporariamente.
- Se tiver sido objeto de reintegrações ou amortizações enquanto parte do ativo da empresa.
- Se tiver sido transmitido a título gratuito (doação), mantendo-se a natureza do bem, mas perdendo a antiguidade da aquisição.
- Se o imóvel foi adquirido por herança e o autor da sucessão o tiver adquirido após 1989.
Nestes casos, o valor da mais-valia será apurado com base nas regras gerais, ou seja, diferença entre o valor de realização (venda) e o valor de aquisição, considerando eventuais encargos dedutíveis.
Documentação Necessária
Para comprovar que o imóvel foi adquirido antes de 1989, o contribuinte deve guardar:
- Escritura pública de compra;
- Certidão de teor da conservatória do registo predial;
- Documentos que atestem a manutenção no património pessoal;
- Declarações anteriores onde o imóvel tenha sido incluído como bem não afeto à atividade.
Regime de Herança e Mais-Valias
Quando o imóvel é recebido por herança, importa distinguir o momento da aquisição por parte do autor da sucessão. Se este o tiver adquirido antes de 1989, a isenção poderá manter-se. Se o autor da sucessão tiver adquirido após essa data, o herdeiro será tributado nas condições normais.
Exemplos Práticos
Exemplo 1 – Venda de Imóvel com Isenção
Joana herdou um imóvel adquirido pelos seus pais em 1985. Como o imóvel nunca foi afeto a atividade empresarial, a venda em 2025 não gera tributação de mais-valias em sede de IRS.
Exemplo 2 – Venda com Tributação
Pedro adquiriu um imóvel em 1988, mas em 2005 afetou-o à sua atividade como trabalhador independente. Em 2025, decide vendê-lo. Neste caso, há lugar à tributação, pois o imóvel esteve afeto à atividade profissional.
Declaração no Modelo 3 do IRS
Mesmo quando não há lugar a imposto, o imóvel deve ser declarado na Modelo 3 do IRS, no Anexo G1, quando a transação envolve imóveis adquiridos antes de 1989. Esta obrigação serve para efeitos estatísticos e de controlo da Autoridade Tributária.
Mais-Valias em Imóveis Adquiridos Antes de 1989: Com ou Sem Tributação
| Situação do Imóvel | Tributação em IRS? | Declaração Obrigatória? | Observações |
|---|---|---|---|
| Aquisição anterior a 1989 (uso pessoal) | Não | Sim (Anexo G1) | Está isento, mas deve ser declarado por obrigação legal. |
| Afetação à atividade empresarial/profissional | Sim | Sim (Anexo G) | Perde o benefício da isenção, mesmo que a afetação tenha sido temporária. |
| Imóvel herdado (adquirido pelo autor antes de 1989) | Não | Sim (Anexo G1) | A isenção mantém-se, se não houver afetação à atividade profissional. |
| Imóvel herdado (adquirido pelo autor após 1989) | Sim | Sim (Anexo G) | A data de aquisição relevante é a do autor da sucessão. |
| Imóvel doado (transmissão gratuita) | Sim | Sim (Anexo G) | Perde-se a antiguidade e a isenção. |
| Imóvel com reintegrações/amortizações | Sim | Sim (Anexo G) | Considera-se afeto à atividade empresarial. |
Os imóveis adquiridos antes de 1989 beneficiam de um regime especial no apuramento de mais-valias em sede de IRS, isentando-os, em regra, de tributação. Contudo, há exceções importantes, sobretudo quando o imóvel foi afeto à atividade empresarial. Conhecer estas regras é fundamental para garantir o cumprimento fiscal e evitar surpresas ao preencher a declaração de IRS.
FAQ
Todos os imóveis adquiridos antes de 1989 estão isentos de IRS?
Não. A isenção só se aplica a imóveis mantidos no património pessoal e não afetos a atividades empresariais ou profissionais.
Tenho de declarar um imóvel adquirido antes de 1989 no IRS?
Sim. Deve ser declarado no Anexo G1 da Modelo 3, mesmo que isento de imposto.
E se herdar um imóvel adquirido antes de 1989?
Depende. Se o autor da herança o tiver adquirido antes de 1989, pode manter-se a isenção. Caso contrário, aplica-se o regime geral.
O que acontece se tiver afetado o imóvel à minha atividade profissional?
A afetação elimina a isenção. O imóvel será tributado segundo as regras gerais de mais-valias.
Que documentos devo guardar para comprovar a isenção?
Escritura de compra, certidão predial e documentos que comprovem a inexistência de afetação à atividade profissional.
Quem é a CONTAREA – GESTÃO E CONTABILIDADE
A Contarea – Gestão e Contabilidade, instituição de renome na área dos serviços de Contabilidade, Fiscalidade, Recursos Humanos, Gestão Administrativa, Consultoria de Gestão, Projetos De Investimento e Apoios, Apoio ao Empreendedorismo, Bpo/Outsourcing e Auditoria, tem a sua sede em Famalicão desde 2001. Distingue-se por possuir uma carteira vasta e diversificada, estendendo os seus serviços por todo Portugal, com especial incidência nos concelhos de Famalicão, Braga, Santo Tirso, Trofa, Barcelos, Felgueiras, Maia, Valongo, Vila do Conde, Póvoa do Varzim, Esposende, Porto, Guimarães, Fafe, Vizela, Matosinhos, Valongo e Paredes.
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