Entenda como calcular as mais-valias de imóveis adquiridos antes de 1989 e quais são as implicações fiscais em sede de IRS
Os imóveis adquiridos antes de 1989 estão sujeitos a regras especiais no apuramento de mais-valias em sede de IRS. Estas regras diferem significativamente das aplicáveis aos imóveis comprados após essa data. Neste artigo, explicamos o regime fiscal aplicável, os critérios de exclusão e as obrigações declarativas dos contribuintes.
Isenção de IRS para Imóveis Anteriores a 1989
Nos termos do n.º 5 do artigo 10.º do Código do IRS, os imóveis adquiridos antes de 1 de janeiro de 1989 não estão sujeitos a tributação de mais-valias, exceto se estiverem integrados no ativo de uma empresa ou se tiverem sido objeto de afetação à atividade empresarial ou profissional.
Ou seja, para efeitos de IRS, não há lugar a imposto sobre o ganho obtido com a venda de um imóvel adquirido antes de 1989, desde que tenha sido mantido no património pessoal.
Situações que Eliminam a Isenção
Há, no entanto, situações em que esta isenção pode ser anulada, nomeadamente:
- Se o imóvel tiver sido afetado à atividade empresarial ou profissional, mesmo que temporariamente.
- Também se tiver sido objeto de reintegrações ou amortizações enquanto parte do ativo da empresa.
- Se tiver sido transmitido a título gratuito (doação), mantendo-se a natureza do bem, mas perdendo a antiguidade da aquisição.
- Se o imóvel foi adquirido por herança e o autor da sucessão o tiver adquirido após 1989.
Nestes casos, o valor da mais-valia será apurado com base nas regras gerais, ou seja, diferença entre o valor de realização (venda) e o valor de aquisição, considerando eventuais encargos dedutíveis.
Documentação Necessária
Para comprovar que o imóvel foi adquirido antes de 1989, o contribuinte deve guardar:
- Escritura pública de compra;
- Certidão de teor da conservatória do registo predial;
- Documentos que atestem a manutenção no património pessoal;
- Declarações anteriores onde o imóvel tenha sido incluído como bem não afeto à atividade.
Regime de Herança e Mais-Valias
Quando o imóvel é recebido por herança, importa distinguir o momento da aquisição por parte do autor da sucessão. Se este o tiver adquirido antes de 1989, a isenção poderá manter-se. Se o autor da sucessão tiver adquirido após essa data, o herdeiro será tributado nas condições normais.
Exemplos Práticos
Exemplo 1 – Venda de Imóvel com Isenção
Joana herdou um imóvel adquirido pelos seus pais em 1985. Como o imóvel nunca foi afeto a atividade empresarial, a venda em 2025 não gera tributação de mais-valias em sede de IRS.
Exemplo 2 – Venda com Tributação
Pedro adquiriu um imóvel em 1988, mas em 2005 afetou-o à sua atividade como trabalhador independente. Em 2025, decide vendê-lo. Neste caso, há lugar à tributação, pois o imóvel esteve afeto à atividade profissional.
Declaração no Modelo 3 do IRS
Mesmo quando não há lugar a imposto, o imóvel deve ser declarado na Modelo 3 do IRS, no Anexo G1, quando a transação envolve imóveis adquiridos antes de 1989. Esta obrigação serve para efeitos estatísticos e de controlo da Autoridade Tributária.
Mais-Valias em Imóveis Adquiridos Antes de 1989: Com ou Sem Tributação
| Situação do Imóvel | Tributação em IRS? | Declaração Obrigatória? | Observações |
|---|---|---|---|
| Aquisição anterior a 1989 (uso pessoal) | Não | Sim (Anexo G1) | Está isento, mas deve ser declarado por obrigação legal. |
| Afetação à atividade empresarial/profissional | Sim | Sim (Anexo G) | Perde o benefício da isenção, mesmo que a afetação tenha sido temporária. |
| Imóvel herdado (adquirido pelo autor antes de 1989) | Não | Sim (Anexo G1) | A isenção mantém-se, se não houver afetação à atividade profissional. |
| Imóvel herdado (adquirido pelo autor após 1989) | Sim | Sim (Anexo G) | A data de aquisição relevante é a do autor da sucessão. |
| Imóvel doado (transmissão gratuita) | Sim | Sim (Anexo G) | Perde-se a antiguidade e a isenção. |
| Imóvel com reintegrações/amortizações | Sim | Sim (Anexo G) | Considera-se afeto à atividade empresarial. |
Os imóveis adquiridos antes de 1989 beneficiam de um regime especial no apuramento de mais-valias em sede de IRS, isentando-os, em regra, de tributação. Contudo, há exceções importantes, sobretudo quando o imóvel foi afeto à atividade empresarial. Conhecer estas regras é fundamental para garantir o cumprimento fiscal e evitar surpresas ao preencher a declaração de IRS.
Perguntas Frequentes sobre Mais-Valias em Imóveis Adquiridos Antes de 1989
Todos os imóveis adquiridos antes de 1989 estão isentos de IRS?
Não. A isenção só se aplica a imóveis mantidos no património pessoal e não afetos a atividades empresariais ou profissionais.
Tenho de declarar um imóvel adquirido antes de 1989 no IRS?
Sim. Deve ser declarado no Anexo G1 da Modelo 3, mesmo que isento de imposto.
E se herdar um imóvel adquirido antes de 1989?
Depende. Se o autor da herança o tiver adquirido antes de 1989, pode manter-se a isenção. Caso contrário, aplica-se o regime geral.
O que acontece se tiver afetado o imóvel à minha atividade profissional?
A afetação elimina a isenção. O imóvel será tributado segundo as regras gerais de mais-valias.
Que documentos devo guardar para comprovar a isenção?
Escritura de compra, certidão predial e documentos que comprovem a inexistência de afetação à atividade profissional.
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