Saiba como deduzir obras no IRS e reduzir as mais-valias imobiliárias na venda de um imóvel
As despesas com remodelações podem ser uma ajuda preciosa para reduzir o imposto sobre mais-valias imobiliárias. A Autoridade Tributária (AT) confirmou que certos encargos com a valorização do imóvel podem ser dedutíveis na venda, desde que preencham requisitos específicos.
Neste artigo explicamos o que pode deduzir, como provar esses encargos e quais os cuidados a ter para não perder este benefício fiscal.
O que são mais-valias e porque pagamos imposto?
Sempre que se vende um imóvel por um valor superior ao que se pagou na compra, a diferença entre os dois valores origina uma mais-valia, que pode ser sujeita a IRS. Mas o imposto não incide sobre a totalidade da diferença — há custos que podem ser deduzidos, e as obras de valorização do imóvel são um deles.
Quais despesas de remodelação podem ser deduzidas?
De acordo com o entendimento da AT, podem ser deduzidos os encargos com a valorização dos bens, desde que:
- Sejam comprovadamente realizados nos últimos 12 anos;
- Tenham sido suportados pelo titular do bem;
- Estejam indissociavelmente ligados ao imóvel;
- E efetivamente contribuam para a sua valorização.
Exemplos de obras dedutíveis
Estes são alguns dos encargos que podem ser deduzidos:
- Substituição de canalizações e rede elétrica;
- Renovação da cozinha e casa de banho;
- Colocação de novo pavimento ou portas;
- Intervenções estruturais;
- Melhoramentos que aumentem o conforto e a eficiência do imóvel.
Importante: a AT exige prova documental completa, incluindo faturas detalhadas e recibos, identificando claramente os serviços prestados e os materiais utilizados.
Materiais comprados à parte contam?
Nem sempre. A AT foi clara: a mera aquisição de materiais, sem ligação direta à realização da obra, não é suficiente. Por exemplo:
| Situação | É dedutível? |
|---|---|
| Fatura de empresa que executou obra | ✅ Sim |
| Fatura apenas da compra de materiais | ❌ Não |
| Fatura com materiais e mão de obra incluídos | ✅ Sim |
| Fatura de loja sem referência ao imóvel | ❌ Não |
Se comprou materiais por conta própria, precisa de comprovar onde e como foram aplicados — por exemplo, com orçamentos e relatórios da empresa que executou as obras.
Qual o prazo para deduzir estas despesas?
As obras só são dedutíveis se tiverem sido feitas nos últimos 12 anos antes da venda do imóvel. Este período é contado até à data da escritura.
E se for habitação própria e permanente?
Se o imóvel vendido for habitação própria e permanente e reinvestir o valor da venda noutra casa de habitação própria, pode beneficiar de isenção total ou parcial de mais-valias — mas as regras são diferentes. Neste caso, as obras só são relevantes se não houver reinvestimento ou se este for parcial.
As despesas com remodelações podem reduzir de forma significativa o imposto a pagar pelas mais-valias imobiliárias, mas exigem documentação rigorosa e cumprimento de prazos. Se planeia vender um imóvel que restaurou, junte todas as faturas e comprovativos desde já.
FAQ
Que despesas posso deduzir no IRS para reduzir as mais-valias imobiliárias?
Pode deduzir as obras de valorização feitas nos últimos 12 anos, desde que tenham sido pagas pelo proprietário e estejam devidamente documentadas.
É possível deduzir apenas materiais comprados para obras?
Não. Só é possível deduzir materiais se estiverem associados à execução de obras. A simples compra de materiais, sem prova da aplicação no imóvel, não permite deduzir obras no IRS.
As faturas têm de estar em nome do vendedor?
Sim. Para deduzir obras no IRS e reduzir as mais-valias imobiliárias, as faturas devem estar em nome do titular que realiza a venda.
As obras numa casa arrendada podem ser deduzidas?
Apenas se forem comprovadamente obras de valorização e o imóvel for vendido. Se a casa continuar arrendada, estas despesas não entram para efeitos de mais-valias imobiliárias.
O que acontece se não deduzir estas obras?
Se não deduzir as obras no IRS, o lucro tributável será maior. Ou seja, pagará mais imposto sobre as mais-valias imobiliárias.
Quem é a CONTAREA – GESTÃO E CONTABILIDADE
A Contarea – Gestão e Contabilidade, instituição de renome na área dos serviços de Contabilidade, Fiscalidade, Recursos Humanos, Gestão Administrativa, Consultoria de Gestão, Projetos De Investimento e Apoios, Apoio ao Empreendedorismo, Bpo/Outsourcing e Auditoria, tem a sua sede em Famalicão desde 2001. Distingue-se por possuir uma carteira vasta e diversificada, estendendo os seus serviços por todo Portugal, com especial incidência nos concelhos de Famalicão, Braga, Santo Tirso, Trofa, Barcelos, Felgueiras, Maia, Valongo, Vila do Conde, Póvoa do Varzim, Esposende, Porto, Guimarães, Fafe, Vizela, Matosinhos, Valongo e Paredes.
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