Pensa comprar casa em Portugal no próximo ano? Se não reside em Portugal, prepare-se para alterações. O governo anunciou um agravamento do IMT para não residentes. Esta medida visa, segundo o executivo, trazer mais justiça ao mercado. Mas o que significa isto na prática para si e para o mercado imobiliário? Vamos analisar o que muda no IMT para não residentes em 2025.
Pontos Chave Sobre o Agravamento do IMT para Não Residentes em 2025
O Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) vai sofrer alterações para compradores que não residem em Portugal. O objetivo é equilibrar o mercado.
O governo afirma que esta medida é uma questão de justiça. Contudo, o setor imobiliário teme afastar o investimento estrangeiro com o agravamento do IMT para não residentes.
Dados recentes indicam que compradores não residentes adquirem imóveis de maior valor. Concentram-se num segmento mais premium do mercado.
A percentagem de compradores não residentes nas transações imobiliárias em Portugal tem vindo a diminuir. Nos últimos anos, ficou abaixo dos 8%. Em 2025, aproxima-se dos 5%.
A diferença de preço entre casas compradas por estrangeiros e residentes portugueses existe. No entanto, tem vindo a diminuir. Isto reflete o aumento geral dos preços no mercado nacional.
O Que é o IMT e Quem São os Não Residentes
Pensa comprar casa em Portugal? Provavelmente já ouviu falar do IMT. Mas o que é este imposto? E quem é considerado não residente para efeitos fiscais? Vamos explicar.
Definição do Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT)
O Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis, ou IMT, é um imposto sobre a compra e venda de imóveis. Paga-se este imposto sempre que há uma transmissão de propriedade de um imóvel. Isto acontece quando compra uma casa, um terreno ou outro tipo de imóvel.
As taxas do IMT variam. Dependem do tipo de imóvel, do seu valor e da localização. O agravamento anunciado para 2025 visa especificamente os compradores não residentes. Este imposto é uma fonte de receita importante para os municípios portugueses. Saber como funciona é o primeiro passo para planear a sua compra.
Identificação de Compradores Não Residentes em Portugal
Para a Autoridade Tributária, um comprador é não residente se não possuir um certificado de residência em Portugal. É também não residente se não permanecer no país por mais de 183 dias num período de 12 meses. Esta distinção é importante. As regras fiscais, incluindo as do IMT para não residentes, podem ser diferentes para residentes e não residentes.
Esta definição abrange várias pessoas. Inclui cidadãos europeus que compram casa de férias. Inclui também investidores internacionais. A forma como se enquadra nesta definição pode afetar os custos da compra de um imóvel.
Distinção entre Emigrantes e Estrangeiros Residentes
É importante distinguir entre emigrantes portugueses e estrangeiros que residem legalmente em Portugal. Os emigrantes, mesmo vivendo fora do país, podem ter um regime fiscal diferente. Muitas vezes, é equiparado ao de residentes. Isto depende do seu estatuto e vínculos com Portugal.
Por outro lado, os estrangeiros com residência legal em Portugal são considerados residentes fiscais. As novas medidas do IMT, anunciadas para 2025, pretendem excluir emigrantes portugueses e estrangeiros com residência fiscal em Portugal. A intenção é focar o agravamento em quem tem domicílio fiscal fora de Portugal. E que não possui vínculos de residência estabelecidos.
A distinção entre residente e não residente é fundamental para a lei fiscal. Verifique sempre o seu estatuto específico junto das autoridades ou de um consultor fiscal. Isto evita surpresas.
Impacto do Agravamento do IMT para Não Residentes
O Governo anunciou um agravamento do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) para compradores não residentes em Portugal. O executivo afirma que esta medida visa trazer mais justiça e equidade à tributação. Contudo, o setor imobiliário teme um afastamento do investimento estrangeiro. Argumentam que estes compradores dinamizam a economia com transações de valores mais elevados.
O pacote de medidas para a habitação inclui o aumento do IMT para cidadãos que não residem em Portugal. Esta alteração exclui especificamente emigrantes e estrangeiros que já residem legalmente no país. O valor exato desta penalização fiscal ainda não foi divulgado. Isto gera incerteza no mercado. A proposta de lei precisa de aprovação parlamentar. Poderá enfrentar debates, pois a coligação governante não tem maioria absoluta.
Potenciais Efeitos no Investimento Imobiliário Estrangeiro
O receio principal no setor é que o agravamento do IMT possa desencorajar o investimento estrangeiro. Profissionais do ramo imobiliário apontam que compradores internacionais adquirem imóveis com valores significativamente superiores aos dos residentes. Essa diferença pode significar menor dinamização da economia local se o investimento estrangeiro diminuir. A ideia de que Portugal continuará a atrair investimento, defendida pelo Ministro da Habitação, Miguel Pinto Luz, contrasta com as preocupações de quem opera no mercado.
Comparação com Alterações Legislativas Anteriores
Não é a primeira vez que o regime fiscal para compradores estrangeiros é alterado. O fim dos Vistos Gold para investimento imobiliário e a reintrodução do regime para Residentes Não Habituais (RNH) com novas regras mais restritas já tiveram impacto no mercado. Dados recentes indicam que o peso dos estrangeiros nas transações imobiliárias tem vindo a diminuir. No segundo trimestre de 2025, os não residentes compraram 4,9% do total de casas vendidas. Este é o valor mais baixo desde 2021. Esta tendência de queda já se observava antes do anúncio do agravamento do IMT. Foi influenciada pelas alterações anteriores e pela recuperação do poder de compra dos residentes portugueses.
O agravamento do IMT para não residentes procura equilibrar o mercado. Contudo, levanta questões sobre o seu impacto real no investimento e na dinâmica económica. A clareza sobre os valores e a forma como será aplicada será fundamental para avaliar as suas consequências.
|
Tipo de Comprador |
Peso nas Transações (2º Trim. 2025) |
|---|---|
|
Não Residentes |
4,9% |
O peso dos estrangeiros nas transações imobiliárias em Portugal nunca ultrapassou os 8% nos últimos sete anos. Esta percentagem tem vindo a diminuir. Isto aconteceu especialmente após o fim dos Vistos Gold e as alterações no Regime de Residentes Não Habituais (RNH). Este regime foi substituído por um mais restrito em 2024.
A queda nas taxas de juro e na inflação também contribuiu para um aumento do poder de compra dos residentes portugueses. Eles passaram a representar uma fatia maior das aquisições. A nova versão da lei dos estrangeiros, que aguarda apreciação presidencial, também poderá ter efeitos no setor imobiliário. Poderá influenciar o investimento imobiliário estrangeiro em Portugal.
Representatividade dos Não Residentes no Mercado Imobiliário
É importante perceber o peso real dos compradores que não residem em Portugal no mercado imobiliário nacional. As notícias podem dar a ideia de uma invasão, mas os dados oficiais mostram um cenário diferente.
Estatísticas de Transações Imobiliárias por Estrangeiros
Os dados do Instituto Nacional de Estatística (INE) revelam que a compra de imóveis por não residentes em Portugal representa uma fatia pequena do total de transações. Nos últimos anos, essa percentagem raramente ultrapassou os 8%.
No segundo trimestre de 2025, os não residentes compraram 4,9% do total de casas vendidas.
Este valor é o menor desde 2021.
A tendência geral tem sido de redução desta representatividade.
A maioria das transações imobiliárias em Portugal é feita por residentes no país.
Evolução do Peso dos Não Residentes nos Últimos Anos
Observando a evolução desde 2019, o peso dos compradores estrangeiros não residentes atingiu o pico em meados de 2023. Desde então, tem-se verificado uma quebra consistente.
Fatores como o fim dos Vistos Gold para investimento imobiliário e alterações no regime de Residente Não Habitual (RNH) contribuíram para esta diminuição. Paralelamente, os residentes portugueses têm recuperado poder de compra. Isto impulsionou as suas aquisições.
O investimento estrangeiro, embora significativo em valor, não domina o número total de transações. A sua representatividade no valor total investido também tem vindo a diminuir. Passou de cerca de 13% no final de 2023 para 8% no segundo trimestre de 2025.
Comparativo com Compradores Residentes em Portugal
Os números mostram claramente que os compradores residentes em Portugal continuam a ser a força motriz do mercado imobiliário. Enquanto os não residentes representam uma pequena fração das transações, os residentes são responsáveis pela grande maioria das compras.
|
Período |
% Transações por Não Residentes |
% Transações por Residentes |
|---|---|---|
|
2º Trimestre de 2025 |
4,9% |
95,1% |
|
Pico (Verão 2023) |
~8% |
~92% |
Esta diferença sublinha que as políticas para o mercado de habitação devem, em primeiro lugar, considerar as necessidades e a capacidade de compra dos residentes.
Diferenças de Preço nas Transações Imobiliárias
Já reparou que os preços das casas parecem diferentes para compradores estrangeiros? Vamos analisar o que os dados nos dizem.
Análise Comparativa dos Valores Médios de Habitação
É um facto que, historicamente, os estrangeiros pagam mais por imóveis em Portugal do que os residentes. No segundo trimestre de 2025, o valor médio das casas compradas por estrangeiros foi cerca de 69% superior ao valor médio das casas compradas por portugueses. Em média, um comprador internacional desembolsou mais para adquirir uma habitação.
Tendência da Diferença de Preços entre Estrangeiros e Portugueses
A diferença de preços, embora exista, tem vindo a diminuir. No final de 2021, a disparidade era maior. Os estrangeiros pagavam mais do dobro dos portugueses. Atualmente, essa diferença está mais acentuada. Isto reflete o aumento geral dos preços no mercado nacional. Esta tendência decrescente deve-se, em parte, à subida generalizada do custo da habitação em Portugal.
Impacto do Mercado Premium por Compradores Internacionais
Os dados sugerem que compradores internacionais se concentram no segmento premium do mercado imobiliário. Isto significa que, em muitos casos, não competem diretamente com a maioria dos compradores portugueses. Estes procuram habitações com valores mais acessíveis. Esta concentração em imóveis de maior valor pode influenciar as médias gerais.
Os compradores internacionais, especialmente os de fora da UE, parecem direcionar o seu investimento para propriedades de gama superior. Isto pode explicar parte da diferença nos valores médios de transação.
|
Grupo de Compradores |
Valor Médio de Habitação (2º Trimestre 2025) |
|---|---|
|
Residentes em Portugal |
232.000 € |
|
Compradores Internacionais (Geral) |
391.000 € |
|
Compradores Fora da UE |
465.000 € |
|
Compradores Dentro da UE |
325.000 € |
É importante notar que estas são médias. O mercado é muito dinâmico. A proposta de alteração ao IMT para não residentes, que poderá vigorar em 2026, visa ajustar a tributação neste segmento. Isto está detalhado na proposta de lei.
As diferenças de preço observadas refletem vários fatores. Incluem o tipo de imóvel procurado, a localização e o poder de compra dos diferentes grupos de compradores. A análise destes dados ajuda a compreender melhor a dinâmica do mercado imobiliário português. E o papel dos diferentes intervenientes.
Compradores Não Residentes Fora da União Europeia
Sabia que quem compra casa em Portugal e vive fora da União Europeia tem um perfil de investimento distinto? Vamos analisar o que os dados nos dizem sobre estes compradores. E como se comparam com outros perfis.
Análise do Comportamento de Compradores de Fora da UE
Os compradores que residem fora do espaço europeu, como brasileiros e norte-americanos, têm mostrado um afastamento maior do mercado residencial nacional. Entre abril e junho de 2025, estas famílias e investidores compraram menos casas. O valor investido também sofreu uma queda.
Valores de Investimento e Número de Transações
No segundo trimestre de 2025, as compras de habitação por cidadãos fora da UE registaram uma descida de 18,6% face ao período homólogo. Totalizaram 995 transações. O valor total investido por este grupo caiu 8,4%. Fixou-se em cerca de 463 milhões de euros. Isto sugere uma mudança no padrão de investimento. Talvez influenciada por fatores económicos ou pelas próprias políticas imobiliárias.
Comparação com Compradores Residentes na UE
Os compradores que vivem dentro da UE também reduziram as suas aquisições. Contudo, em menor proporção. No mesmo período, compraram menos 10,5% de casas. Num total de 1.112 transações. O investimento total por parte deste grupo sofreu uma ligeira baixa de 1%. Totalizou 362 milhões de euros. É interessante notar que, apesar da quebra, o número de transações de compradores da UE ainda supera o de compradores de fora da UE.
Os dados indicam que compradores de fora da UE tendem a concentrar-se no segmento premium do mercado imobiliário. Adquirem casas com valores significativamente mais elevados do que os residentes em Portugal. Isto significa que, embora o número de transações possa ser menor, o valor investido por cada transação é substancialmente maior.
Os estrangeiros, especialmente os que residem fora da União Europeia, tendem a concentrar-se em propriedades de maior valor. No segundo trimestre de 2025, estes compradores desembolsaram em média 465 mil euros por uma habitação. Em contraste, os compradores residentes na UE pagaram, em média, 325 mil euros. Esta diferença é notável quando comparada com os residentes em Portugal. Estes compraram casas por um valor médio de 232 mil euros.
Assim, quem vive fora da UE comprou casas pelo dobro do valor dos residentes em Portugal. E quem vive na UE adquiriu habitações 40% mais caras que os portugueses. Esta dinâmica sugere que estes investidores não competem diretamente com a maioria dos compradores portugueses. Mas sim num nicho de mercado com maior poder de compra. A compra de casa em Portugal por estrangeiros continua a ser um tema relevante. Especialmente com as mudanças legislativas em curso, como a isenção do IMT para jovens comprar casa própria.
Perspetivas Futuras para o IMT para Não Residentes
O que nos reserva o futuro em relação ao Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) para quem não reside em Portugal? A discussão em torno deste imposto tem sido intensa. O governo apresenta medidas que visam trazer mais justiça e equidade ao mercado imobiliário. Mas o que isto significa na prática para si e para o mercado em 2025?
O Que Esperar em 2025 com o Novo IMT para Não Residentes
O ano de 2025 promete novidades na forma como o IMT é aplicado a compradores não residentes. A intenção declarada é que haja um agravamento deste imposto para quem compra casa em Portugal mas vive fora do país. Isto exclui emigrantes e estrangeiros já residentes em território nacional. O objetivo é promover uma maior redistribuição da riqueza. E garantir que o mercado imobiliário seja mais acessível para os residentes. Ainda não se sabe exatamente qual será o valor deste agravamento. Mas a expectativa é que possa influenciar as decisões de investimento de quem olha para Portugal como um destino para adquirir imóveis.
Ajustes Potenciais nas Políticas Imobiliárias
É possível que as políticas imobiliárias continuem a evoluir. O governo tem sinalizado que Portugal não deixará de atrair investimento estrangeiro. Mas que este deverá ser mais equitativo. Isto pode significar que, para além do IMT, outras medidas possam ser consideradas no futuro para equilibrar o mercado. A ideia é que o investimento estrangeiro continue a ser bem-vindo. Mas que contribua de forma mais alinhada com as necessidades e a realidade dos residentes portugueses. Acompanhar estas mudanças será importante para quem planeia investir ou comprar casa em Portugal.
O Papel da Justiça e Equidade na Tributação do IMT para Não Residentes
A discussão sobre o agravamento do IMT para não residentes destaca a importância da justiça e equidade na tributação. A ideia é que quem beneficia do mercado imobiliário português, mas não contribui diretamente para a sociedade através de impostos como residente, possa ter uma carga fiscal mais elevada. Esta abordagem procura corrigir desequilíbrios. E garantir que o acesso à habitação em Portugal seja mais justo para todos. A forma como estes princípios se traduzirão nas leis e na prática tributária nos próximos anos é algo a observar atentamente. Especialmente para quem considera comprar casa em Portugal como não residente.
A diferença de preços entre casas compradas por estrangeiros e portugueses tem vindo a diminuir. Contudo, os compradores internacionais, especialmente os de fora da UE, tendem a concentrar-se no mercado mais exclusivo. Adquirem imóveis com valores significativamente mais altos. Esta tendência sugere que o impacto direto do agravamento do IMT para não residentes pode ser mais sentido em segmentos específicos do mercado.
E agora, o que esperar do IMT para Não Residentes?
Bem, parece que a questão do IMT para quem vive fora de Portugal vai dar que falar. O governo quer mexer nas regras. Mas os dados mostram que os não residentes não compram assim tantas casas por cá. E geralmente são imóveis de valor mais alto. Se esta mudança vai acontecer e qual será o impacto real, só o tempo dirá. O importante é que fique a par destas novidades. Assim, pode tomar as melhores decisões, seja para comprar ou vender.
Perguntas Frequentes sobre o IMT para Não Residentes
O que é o IMT e porque é que vai mudar para quem não mora em Portugal?
O IMT é um imposto que paga quando compra uma casa. É como uma taxa sobre a compra. O governo está a pensar em aumentar este imposto para pessoas que compram casas em Portugal mas não vivem cá. É uma forma de tentar equilibrar as coisas no mercado imobiliário. E talvez ajudar os portugueses a comprar casa.
Quem são considerados ‘não residentes’ para este novo imposto?
Consideram-se ‘não residentes’ as pessoas que têm casa em Portugal mas o seu principal local de vida é noutro país. Atenção, isto é diferente de quem é português e vive no estrangeiro (emigrantes). Ou de quem já vive cá há algum tempo e tem residência oficial.
Comprar casa em Portugal vai ficar muito mais caro para quem vive fora?
Ainda não se sabe exatamente quanto é que o imposto vai aumentar. O governo anunciou que vai haver um agravamento. Mas os valores concretos ainda não foram divulgados. É possível que fique mais caro. Contudo, o objetivo é que isto não afaste totalmente o investimento estrangeiro. Este também ajuda a economia.
Os estrangeiros compram muitas casas em Portugal?
Os dados mostram que, embora os estrangeiros compram casas, eles não são a maioria. Nos últimos anos, representaram sempre menos de 8% de todas as casas vendidas em Portugal. E essa percentagem tem vindo a diminuir um pouco.
Os estrangeiros compram casas mais caras ou mais baratas que os portugueses?
Geralmente, os estrangeiros tendem a comprar casas com valores mais altos do que os portugueses. Houve alturas em que compravam casas com um valor bem superior. No entanto, esta diferença tem vindo a diminuir. Isto deve-se, em parte, à subida generalizada do custo da habitação em Portugal.
O que se espera que aconteça em 2025 com estas mudanças?
Em 2025, espera-se que o mercado imobiliário possa ter algumas alterações. O governo quer que estas medidas ajudem a ter um mercado mais justo. Pode ser que o número de compras por não residentes diminua um pouco. Mas é difícil prever exatamente o impacto.
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